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Près de 578 000 copropriétés sont immatriculées au registre national tenu par l'Anah. Toutes paient l'électricité de leurs parties communes.
Et, par exemple, un ascenseur de plus de vingt-cinq ans consomme à lui seul 3 400 kWh par an en moyenne, contre 650 kWh pour un appareil récent.
S'y ajoutent l'éclairage, la ventilation et, dans certains immeubles, le chauffage collectif électrique. Dans cette facture, tout ne se négocie pas. Par où commencer pour faire baisser les charges d'électricité de votre immeuble ?
Comment lire la facture d'électricité de votre copropriété ?
Avant de négocier, il faut savoir ce que vous payez et sur quelles lignes porte la négociation.
Une facture d'électricité additionne des composantes réglementées, identiques partout, et une part commerciale, qui est celle sur laquelle les fournisseurs se distinguent.
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Taxes, acheminement, énergie : que pouvez-vous réellement négocier ?
La CRE construit le prix de l'électricité par empilement de coûts : approvisionnement en énergie et garanties de capacité, acheminement, commercialisation, rémunération de l'activité de fourniture.
S'y ajoutent la contribution tarifaire d'acheminement, l'accise sur l'électricité et la TVA. Trois blocs échappent totalement à la négociation :
- L'acheminement, couvert par le TURPE : son barème est fixé par les pouvoirs publics sur proposition de la CRE, et reste identique quel que soit le fournisseur retenu. Il évolue chaque année au 1er août.
- L'accise sur l'électricité, ex-TICFE : 30,85 €/MWh depuis le 1er février 2026 pour la catégorie fiscale « ménages et assimilés », contre 26,58 €/MWh pour les entreprises. Les parties communes de copropriété relèvent en principe des « ménages et assimilés »
- La TVA, appliquée à 20 % sur l'ensemble de la facture.
Restent le prix du kWh et celui de l'abonnement facturés par le fournisseur. C'est le seul périmètre d'une renégociation de contrat d'électricité.
💡 Bon à savoir : votre copropriété a-t-elle droit au tarif réglementé ?
La CRE rappelle que les tarifs réglementés de vente doivent être proposés aux syndicats de copropriétaires d'un immeuble unique à usage d'habitation.
La loi du 11 avril 2024 a supprimé le plafond de 36 kVA, effectif au 1er février 2025 : la puissance souscrite n'est plus un critère.
Attention à la condition d'immeuble unique à usage d'habitation, qu'un ensemble de plusieurs bâtiments ou comportant des commerces ne remplit pas toujours
H3 : C5, C4, C3 : de quelle puissance votre immeuble a-t-il besoin ?
Enedis classe les points de livraison selon la puissance souscrite et le mode de raccordement. Trois segments de compteurs concernent la quasi-totalité des copropriétés :
- Le segment C5 : puissance inférieure ou égale à 36 kVA, en basse tension. C'est le cas de la plupart des immeubles sans chauffage collectif électrique, historiquement au Tarif Bleu.
- Le segment C4 : de 36 à 250 kVA, toujours en basse tension. On y trouve les grands ensembles, les immeubles à chauffage collectif électrique et les résidences avec parking souterrain, autrefois au Tarif Jaune.
- Le segment C3 : jusqu'à 250 kVA en haute tension, l'ancien Tarif Vert.
Le conseil du Lab des Energies : vérifiez que la puissance souscrite correspond aux besoins réels de l'immeuble.
Surdimensionnée, elle alourdit la part fixe, à savoir l’abonnement, tous les mois sans contrepartie. C'est l'un des premiers points que nous contrôlons lors de l'analyse d'une facture d'énergie.
Quels équipements consomment le plus dans les parties communes ?
Le volume compte autant que le prix. Quatre postes concentrent l'essentiel de la consommation des parties communes :
- Le chauffage collectif électrique et l'eau chaude sanitaire : quand ils existent, ils écrasent tous les autres postes et font généralement basculer l'immeuble en C4.
- L'ascenseur, un coût fixe difficilement compressible : la modernisation d'un appareil ancien ramène sa consommation de 3 400 à 1 190 kWh par an, selon la Fédération des Ascenseurs. Or 40 % du parc français a plus de 25 ans, et sur les 396 600 ascenseurs installés en logement, 80 % le sont en copropriété.
- L'éclairage des parties communes et des extérieurs : halls, circulations, parkings, abords. Il tourne en continu dans les sous-sols et les circulations aveugles, ce qui en fait le poste le plus facile à traiter.
- Les équipements techniques : VMC, pompes de circulation, surpresseurs, portes de parking. Chacun pèse peu, l'ensemble fonctionne toute l'année.
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Comment mettre en concurrence les fournisseurs d'électricité ?
Voici la méthode que nous appliquons pour obtenir des offres calées sur l'immeuble plutôt que des grilles standard.
Étape 1 : récupérer l'historique de consommation et la courbe de charge
Avant de contacter le moindre fournisseur d'électricité, le syndic doit rassembler l'historique de consommation de la copropriété sur les 12 ou 24 derniers mois.
Pour les compteurs de plus de 36 kVA, il faut y ajouter la courbe de charge, vos données de consommation à pas fin transmises par Enedis.
Ces mesures sont disponibles au pas de 5 minutes au-dessus de 36 kVA, et de 10, 15, 30 ou 60 minutes sur les compteurs Linky.
La demande se fait auprès d'Enedis via le formulaire de communication des données de site, en indiquant le numéro de point de livraison.
Un tiers, courtier en énergie, syndic ou bureau d'études, peut être expressément mandaté pour les récupérer. C'est ce document qui permet aux fournisseurs de chiffrer un prix sur le profil réel de l'immeuble plutôt que sur une estimation.
Étape 2 : consultation directe ou courtier en énergie ?
La copropriété a deux façons d'obtenir des devis :
- L'approche directe : le syndic ou le conseil syndical contacte lui-même les fournisseurs, EDF, Engie, TotalEnergies, Enercoop et les autres. Plus de 30 fournisseurs opèrent sur le marché français, ce qui rend l'exercice chronophage.
- L'approche déléguée : la copropriété mandate un courtier en énergie, comme le Lab des Energie, qui fait le tour du marché à sa place et restitue un comparatif homogène. Le courtier étant rémunéré par le fournisseur retenu, la prestation est sans frais pour la copropriété.
Étape 3 : quels points vérifier avant de comparer les offres ?
Que vous passiez par un courtier ou en direct, le conseil syndical doit savoir décrypter les propositions. Au-delà du prix du kWh, vérifiez :
- Le prix de l'abonnement mensuel : un abonnement plus bas peut aller de pair avec un kWh plus élevé, et inversement. Les deux lignes se lisent ensemble, jamais séparément. Un abonnement trop faible risque de faire de nombreuses disjonctions et un abonnement trop élevé occasionne un surcoût.
- La durée d'engagement, généralement de 1 à 3 ans : plus elle est longue, plus vous êtes bloqué si les prix baissent.
- Les clauses d'évolution des prix : prix fixe ou prix indexé
- Les pénalités de résiliation applicables en cas de départ avant l'échéance.
Prix fixe ou prix indexé pour votre copropriété ?
La CRE a établi une classification des offres que les fournisseurs signataires de ses lignes directrices doivent afficher.
Une offre appartient à une catégorie dès lors qu'elle en respecte les critères pendant au moins 12 mois à compter de la souscription. Deux catégories concernent l'essentiel des copropriétés :
- L'offre à prix fixe bloque l'abonnement et le prix de l'énergie pendant la durée garantie, sauf évolution des taxes et de certaines composantes réglementées comme le TURPE.
- L'offre à prix indexé suit une référence publique, le plus souvent le tarif réglementé de vente, qui évolue deux fois par an, en février et en août.
Pour une copropriété, l'arbitrage se joue moins sur la performance théorique que sur la lisibilité budgétaire : le budget prévisionnel est voté une fois par an en assemblée générale, alors qu'une offre indexée sur le TRV bouge deux fois dans l'intervalle.
La CRE recommande d'être attentif aux modalités d'évolution des prix au-delà de la garantie de douze mois.
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Changer de contrat d'électricité : que dit la loi en copropriété ?
La mise en concurrence est-elle obligatoire ?
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 25, arrête deux montants : celui à partir duquel la consultation du conseil syndical devient obligatoire, et celui à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire pour les marchés et contrats autres que celui de syndic.
Il n'existe donc pas de seuil national : chaque copropriété fixe le sien. Le même article précise que lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Quelle majorité pour voter le nouveau contrat en assemblée générale ?
La souscription ou le renouvellement d'un contrat de fourniture d'électricité est un acte de gestion courante. Il relève donc de l'article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
💡 Bon à savoir : si le changement implique des travaux de modification des installations communes, comme une évolution du raccordement ou du poste de livraison, la décision bascule sur la majorité de l'article 25, celle des voix de tous les copropriétaires.
Le conseil syndical peut-il signer seul pour aller plus vite ?
Oui, si la délégation a été votée en amont. Deux mécanismes coexistent dans la loi de 1965 :
- L'article 25 a permet à l'assemblée générale de déléguer, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, le pouvoir de prendre une décision relevant de l'article 24.
- L'article 21-1 va plus loin : lorsque le conseil syndical compte au moins trois membres, l'assemblée peut lui déléguer tout ou partie des décisions de l'article 24, hors approbation des comptes, budget prévisionnel et adaptation du règlement de copropriété. L'article 21-2 impose alors de fixer le montant maximum des sommes allouées.
Pourquoi ce point est décisif : sur le marché professionnel, une offre de fourniture n'est souvent valable que 24 à 48 heures, le temps que le fournisseur sécurise son approvisionnement. Sans délégation votée en amont, il faut convoquer une assemblée générale pour valider un prix qui aura disparu entre-temps.
Résiliation de l'ancien contrat : quels pièges de calendrier ?
Contrairement aux particuliers, qui résilient à tout moment et sans frais, les copropriétés relèvent des contrats professionnels.
Les préavis y sont stricts, généralement de 1 à 3 mois avant la date d'échéance, et la reconduction tacite est la règle. Une échéance manquée, et l'immeuble repart pour un an, voire trois, au prix du contrat précédent.
Notre conseil : engagez la renégociation au moins six mois avant l'échéance. Ce délai vous laisse le temps de récupérer la courbe de charge, de faire voter la délégation en assemblée générale et de saisir une fenêtre de marché favorable, plutôt que de signer dans l'urgence.
C'est le travail que nous menons avec les syndics de copropriété. Le Lab' des Énergies accompagne plus de 3 500 clients professionnels depuis plus de 30 agences locales, avec un premier rendez-vous sur site pour analyser les factures et les données techniques de l'immeuble.
Notre démarche de transparence est reconnue par Bureau Veritas, et notre rémunération étant assurée par le fournisseur retenu, l'accompagnement est sans frais pour la copropriété.
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